代 理 词

（朱某诉李某、刘某买卖合同纠纷）

尊敬的审判长、审判员：

    云南民定律师事务所接受李某的委托，指派蔡亚律师担任朱某诉李某买卖合同纠纷案李某一审代理人。代理人通过了解案情，以及今天的庭审，发表如下代理意见，望法院予以采纳。

    一、本案是借贷关系，并不是房屋买卖关系。

    1.朱某称李某以30万元的价格将位于西山区西坝路283号102室，91.27平方米的房子出售给朱某。朱某歪曲事实，实际情况是，答辩人经刘某介绍，答辩人向朱某借款30万元，当时是让答辩人用房产抵押贷款，朱某要求形式上签买卖合同，但不影响实质是借款，用房产作为抵押。约定月利息为6分，借款期限为3个月，但是朱某只是向答辩人打款82000元，扣除了三个月利息18000元。所以实际情况是答辩人向朱某借款，用房产做抵押，并非朱某所称的房屋买卖关系。

    2.朱某所述李某2012年3月以30万元的价格将西山区西坝路283号102室，91.27平方米的房产卖给朱某，2012年正式房价比较高的时候，当时，西坝路的房子均价在10000元左右，即使现在房地产不景气，李某的房子价格也在7000元每平米左右，30万元购买91.27平方米的房子显然是与市场行情不相符合的再结合原告提供的82000元的转账凭证，均可以证明本案实质系民间借贷纠纷。

《民间借贷司法解释》第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。因此，本案的实质是民间借贷关系而并非房屋买卖合同关系。

    二、答辩人患有脑梗，意识不清，《房屋买卖合同》实质是借款担保。

    根据合同约定“甲方李某在规定期限内不配合乙方朱永才办理完变更手续，必须由担保人赔偿甲方朱某房屋买卖总价款，并且承担由乙方造成的一切经济损失，如担保人违约，朱某可向人民法院起诉和申请仲裁，由此产生的律师费、诉讼费、执行费及一切相关费用全部由担保人承担，同时担保人自愿放弃申诉权及法律条款中所规定的一切权利。”若是房屋买卖合同，则李某不办理变更手续的额所有责任均有刘某承担。

实际上李某患有脑梗，意识不清晰，对其签的《房屋买卖合同》实质是借款抵押担保。

    三、房屋系夫妻共有财产，李某单方无权处置夫妻共有财产。

    西山区西坝路283号102室，91.27平方米的房产系夫妻共有财产，未经共有人同意的情况下，李某并没有权利对该房产进行处置。答辩人的配偶王翠菊是在收到西山法院通知后才知道有这件事情，之前对此事并不知情，更没有同意李某用作抵押或者买卖房屋。根据《婚姻法司法解释》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。根据《合同法》第五十四条，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；根据《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中朱某签订《买卖合同》并不是善意，并且30万元的价格不合理，最后没有办理过户手续等手续，本案也不构成善意取得。被告李某无权处分房产。

    四、朱某并没有实际交付300000元，只交付了82000元。

    1.朱某诉称答辩人以30万元价格将西山区西坝路283号102室，91.27平方米的房产出售，但是朱某仅仅向答辩人出借82000元，并没有出借300000元。

    2.被告刘某与李某一直存在经济上的往来，原告提供20万元的转账凭证是转给刘某的，与李某无关，原告可以向刘某主张其债权。《承诺书》系朱某以李某的孙子及家人做威胁的情势下所写，并不是李某的真实意思表示。

    3.《承诺书》也并不能证明朱某已经实际交付购房款。根据谁主张谁举证的原则，朱某应当证明已经交付了300000元，但是朱某没有证据证明已经实际交付，因此，应当承担不利后果。

    综上，本案实际是借贷关系，并且朱某没有完全支付300000元，请求法院解除《房屋买卖合同》，驳回朱某的诉讼请求。

                                                                        代理人：蔡亚  云南民定律师事务所律师

                                                                                         2016年10月8日