近些年，部分房地产开发商无视国家政策、无视法律规定，违规建造房屋并通过大肆广告宣传诱导购房者购买，甚至有些开发商还通过违法手段取得“合法”建盖手续。然而，开发商与购房者签订合同，购房者支付部分或全部购房款后，房屋又因违建被拆除，导致购房人的利益受到严重损害。购房人的损失怎么办？如何维权？

在此，笔者根据多年的房产类纠纷办理经验，结合国家《民法典》和其他相关法律规定，探讨类似案件中买房人享有的权利及维权技巧，供有需要的购房人维权作为参考。

一般来说，签订合同会出现在购房的多阶段，也只有签订合同后购房人才会认为有了保障，才会放心将交给开发商，签订合同成为购房的重要环节。开发商为你准备了什么合同？购房人所签订合同的权利义务是什么？开发商的违约责任如何承担？

笔者根据法律规定，结合房地产交易习惯，归纳了购房人容易碰到的几种常见情形：

一、购房人与开发商签订了商品房预约合同后，房屋被拆购房人如何维权？

“商品房预约合同”指开发商尚未取得预售许可证，在合同中约定等到开发商取得出售房屋预售许可证后，一定时间内与购房人签订商品房预售合同。常见的预约合同名称有“认购书”、“订购书”、“预订书”等形式，相应的收据凭证上通常注明“定金”、“订金”、“意向金”等。

购房人与开发商签订了商品房预约合同后，开发商因为各种原因未能与购房人签订商品房预售合同或商品房买卖合同怎么办？

根据《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”

秦世臣律师释法：根据笔者对此类案件总结，一方面，当合同对违约金（或定金）或违约金的计算方式有约定时，应从其约定；另一方面，当合同无违约金的约定时，因损失后果的确定缺乏客观标准，只能授权法官根据合同履行的时间、当事人的主观过错程度、再次缔约的难易程度等因素，按照公平合理的原则酌情确定。

常见的处理情形有，退还已付本金，双倍支付定金、按照合同约定支付总购房款30%内的违约金、支付中国人民银行同期贷款利率利息的资金占用费等。笔者认为，如果是因为开发商的原因导致土地被拍卖，建盖的房屋被拆除等情形，致使购房人合同目的不能实现，给购房人造成更大损失的还应当赔偿其他的损失。预约合同签订的目的是订立本约，商品房买卖合同一旦成立，预约合同即失效，若预约合同的内容及形式满足买卖合同的要件，发生纠纷时可以按照预售或买卖合同纠纷要求赔偿损失的利益。

二、购房人与开发商签订了商品房预售合同后，房屋被拆购房人如何维权？

“商品房预售合同”是指还在建设中的房屋已经获得了预售许可证，预售合同约定预售方在收取购房人购房款后，在约定时间内将建成的商品房交付给购房人。预售合同中明确约定了双方的权利义务以及违约责任。商品房预售合同也是我们俗称可以办理网签的合同。签订预售合同的重点要看开发商是否具备“五证”即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，具备才可以预售。

购房人与开发商签订商品房预售合同，因开发商原因房屋被拆了或在交房前房屋灭失，最终无法向购房人交付房屋怎么办？购房人可以获得哪些赔偿？

根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。虽然购房人获得了网签备案登记，但因为开发商未实际将房屋交付给购房人，购房人合同目的不能实现，而购房人已完成了合同中约定的付款义务，开发商构成根本性违约。

秦世臣律师释法：首先开发商应退还购房人已付购房款，包括购房人向银行按揭付款部分，购房人与银行之间的借款关系属于另一法律关系，在此不展开分析。其次，按照合同约定，开发商应当支付违约金，按照《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

笔者认为在已支付清购房款后，不宜采用双倍返还定金原则，因为此种情形下定金已转变为购房款，预约已变成本约。

根据相关案例，购房人除了获得违约金，资金占用损失外，还可以计算因开发商违约造成购房人合同目的不能实现后房屋差价的利益损失，此种情况举证充分时，很多法院均会予以支持。

三、常见的商品房购销（买卖）合同纠纷，购房人如何维权？

“商品房购销合同”是指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。一般情况，开发商达到法定条件后才可以和购房人签订商品房购销合同。

商品房购销合同中，开发商常见的违约情况有：逾期交房、逾期办理不动产权证、房屋质量问题、一房多卖、面积缩水、规划变更等。购房人怎么维权？

秦世臣律师释法：例如，开发商逾期办理不动产权登记购房人如何维权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“开发商逾期办理房产证，合同约定了违约金的，按照合同约定计算；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。法律规定开发商或者购买人均有权向不动产权登记机关申请办理不动产权登记。实践中，逾期办理不动产权证往往争议较大，往往是因为开发商未提交验收报告等未得到办证，还有很多开发商挪用了购房人的契税、维修基金等情形，导致购房人无法获得不动产权证，而开发商往往会推诿，说因为政策原因或购房人未提交办证资料等导致逾期办证。购房人需注意，除了不可抗力，开发商均应承担逾期办理不动产权证的违约责任。购房人提交材料时，支付办证及代收税金时，一定要留下凭证，证明已完全履行义务，过错责任在开发商。实践中各地法院判法不一致，同种情况判决差异相差几倍，所以尽量由专业律师代理尽力争取到最大利益。

开发商逾期交房购房人如何维权？逾期交房违约金计算一般较容易，合同中往往约定比较清晰，逾期交房每天按XX元或购房款一定比例支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律问题的若干解释》的十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

综上所述几种常见合同类型，对应着购房人与开发商不同阶段的权利义务。总体说来，如果开发商所建房屋属于违建被拆，开发商应当退还购房人购房款，同时购房人还可以要求开发商支付违约金；如果购房人明知房屋属于违建房屋仍然购买，购房人也有过错，自己应承担一部分违约责任。反之，开发商建房时获取合法建房手续，因政策原因面临拆迁，被拆迁房屋应当获得拆迁补偿款。