土地租赁合同纠纷案

前言

土地租赁，土地租赁是某一土地的所有者所有权与土地使用者使用权在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。

什么样的农村土地可以租赁？该土地是否可作为商业用途？根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。要经县级土地部门审批，从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。也就是说，农村土地中，属于集体所有的土地是不可以租赁的，除非因特殊情形使土地所有权发生转移。那么，如果双方就集体所有的土地签订了租赁合同，该合同的效力如何呢？以及为租赁该土地预先支付的租金该如何处理？本文将通过实际承办案例剖析此类案件的处理方式。

一、基本案情

2015年3月11日，原被告双方签订一份《土地居间合同》，合同约定：被告受原告的委托，积极认真地把原告介绍给项目业主，并及时沟通情况，同时做好该宗土地项目的前期沟通工作，协调有关矛盾，促成原告与项目业主的签订租赁合同。原告付给被告定金10万元。本合同的有效期为30天；在有效期内如被告没有达成农户和原告的租赁合同，被告应将定金10万元退还原告。同日被告签名的收条载明受到原告租地订金10万元；若土地被国家征用，不能正常办理立项，被告须退还全部订金。

2015年3月17日，原告、被告、第三人李自*、李勤*、李周*、李国*、李长*签订一份《山地租赁合同》，合同约定：被告和第三人李自*、李勤*、李周*、李国*、李长*将昆明市五华区沙朗乡桃园村委会沙靠村民小组毛地冲林地或山地约250.97亩出租给原告使用，用途是建盖家具生产厂房、居住的房屋；租赁期限为三十年，自2015年3月17日至2045年3月17日；年租金752910（每亩年租金3000元），租赁每五年递增一次，递增幅度为每亩150元，递增基数以第一次租金为准；原告于每年的4月7日支付租金；承租期内，如果因国家征用林地或者山地或其他征用，土地上所有建筑物和其他补偿款为原告所有，土地补偿款为被告和第三人李自*、李勤*、李周*、李国*、李长*所有；本合同一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力；补充条款：如本合同作废终止，则2015年3月11日的土地居间合同同样作废终止，原告交给被告的费用由被告退回，与其他人无关；如不能办理立项审批，则该合同同样终止。原告没有接受上述土地，也没有支付租金。

二、原被告双方意见

原告诉请法院判令被告返还原告租赁订金10万元，理由是：2015年3月11日我与被告约定，被告将昆明市五华区沙朗乡桃园村委会沙靠村民小组毛地冲林地（或山地）约250.97亩出租给我使用，我预先支付10万元给被告作为租赁土地的订金。我通过转账的方式分两笔（每笔5万元）于2015年3月11日将订金10万元转给被告。被告出具的收条注明若租赁土地被国家征用，不能正常办理立项，被告须退还全部订金。现由于双方约定租赁的大部分土地不能办理立项，被告应按约退还订金。

而被告却辩称：2015年3月11日所签的不是租赁合同，而是居间合同，合同约定我为原告提供居间服务，促成原告与村民达成租赁合同。被告已经履行合同义务，不存在退还居间费用。原告的诉讼请求没有事实和法律依据。

三、法院审理与判决

法院认为：根据2015年3月11日签订的《土地居间合同》的内容及同日被告出具的收条内容，原告交付被告10万元的性质为租地订金。2015年3月17日合同载明原告租地用途为建盖家具生产厂房，居住的房屋，而本案诉争土地为林地或者山地，不能办理转为建设用地的手续。2015年3月17日合同约定如本合同作废终止，则2015年3月11日土地居间合同同样废止，原告交给被告的费用由被告退回，与其他人无关；如不能办理立项审批，则该合同同样终止。且被告签名的收条亦载明若不能正常办理立项，被告须退还全部订金。应视为原被告就订金退还条件达成合意，现该条件成就，故本院对原告的诉讼请求予以支持。

四、法理分析

本案中，争议焦点为涉案的10万元到底是租地订金还是居间合同居间人的酬劳。如果是居间人酬劳，那么被告已经履行了居间合同的义务，促使双方签订了租地合同，那么就不应该退还原告，如果是租地订金，原告与第三人签订的租赁合同是无效的，那么被告就应当退还原告订金。

首先，根据居间合同的性质来看，合同居间人具有中间性，也就是起到一个牵线搭桥的作用，本案被告既然是居间人，那么就不能作为第三人同原告签订租赁合同。但事实上，被告既签订了一份所谓的居间合同，又签订了一份租赁合同。因此，被告已经违反了居间合同居间人中间性的原则，原被告双方签订的居间合同应当视为租赁合同，而10万元应当视为原告为租赁该土地的订金。

此外，原告与被告、第三人签订的租赁合同中，注有：如本合同作废终止，则2015年3月11日的土地居间合同，同样作废终止，原告给被告的费用由被告退回，如不能办理立项审批，则该合同同样终止。

根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承保经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产”，第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，以及《农村土地承保经营权流转管理办法》第三条：“农村土地承保经营权流转不得改变承包土地的农业用途”。原告与被告、第三人签订的《土地租赁合同》中，已经明确租赁该土地的用途是建盖家具厂房、居住的房屋。已经改变了土地的农业用途，因此，该合同无效，不能办理立项审批。根据原告与被告、第三人签订的租赁合同，以及被告出具的收条内容，都足以证明被告应当返还原告10万元。

综上，我方在接受当事人的委托后，在仔细听取了当事人的意见抓住本案的争议焦点所在，向法庭提出原被告双方的居间合同不具有居间的性质，而是一份租赁合同，原告支付给被告的10万元实际上是租赁土地的订金，在租赁合同无效的情形下，应当被告应当返还原告该订金。该代理意见得到法院的采纳，最终我方获得胜诉。