买卖合同纠纷案例

来源：时间：2016-11-29 16:47:51阅读：407次

    【审判机关】昆明市西山区人民法院

    【案由】买卖合同纠纷

    【被告】王某某

    【代理人】蔡亚，云南民定律师事务所律师

    【判决文书】昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初2194号民事裁定书

    【案情简介】

    本院确认本案以下法律事实：2012年3月12日，朱某某（买受人）、王某某（出卖人）、邱某某（担保人）三方签订《房屋买卖合同》，约定王某某以300000元的价格出售位于昆明市西山区西坝路面积为91平方米的房屋（单价约3287元），朱某某与出卖人应当在2012年6约11日之前办理产权变更并交付上述房屋。交易过程中所产生的税费全部由王某某承担。如果王某某没有在约定时间内配合朱某某办理变更手续，邱某某赔偿朱某某房屋买卖总价款，并承担朱某某的一切损失。该黑瞳一式一份，由朱某某保管，其他签署方并不持有。2012年3月13日，朱某某向王某某通过转账方式支付82000元款项。2015年9月28日，王某某向朱某某出具《房屋买卖合同承诺》，明确双方约定于2012年3月12日交易涉案房屋。由于王某某在外地出差，故双方交房时间拖延到2015年11月25日，到期王某某承诺必须将房屋交付朱某某使用。后朱某某持王某某签字的《房屋买卖合同》以及王某某签字的房子过户《承诺书》向西山区人民法院起诉要求1.被告王某某履行《房屋买卖合同》，向原告交付西山区西坝路的房屋，并履行产权变更登记手续；2.被告王某某承担全部诉讼费。

    【律师观点】

    云南民定律师事务所接受王某某委托后，指派蔡亚律师作为王某某的代理人。蔡亚律师接受委托后，向法院申请追加邱某某为共同被告，申请追加王某某的配偶李某某作为第三人参加诉讼。

    蔡亚律师向法院提交了房产中介目前在卖的与本案涉案房屋同一小区面积相当的售价，均价在8000元每平方米。

    蔡亚律师指出本案实质是民间借贷关系，虽然没有借条，但是不影响本案的实质。本案的《买卖合同》中的房屋价格与市场价不符，并且合同一式一份，约定担保人等很多约定违背交易习惯。并且本案的房屋系夫妻共同财产，在未征得配偶同意的情况下，王某某无权私自处分财产。同时原告也没有证据证明向王某某实际支付了300000元。

    【判决结果】

    【判决书原文】本院认为，处理本案的前提是要明晰本案是双方具有购买合意的房屋买卖合同法律关系还是最高人民法院《关于审理民间接到案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款明确的以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的民间借贷法律关系。首先，本案涉及的房屋位于西山区西坝路，面积为91.27平方米，双方并未约定成交单价，而是以一口价的方式约定购房总款为300000元（即单价每平方米3287元）。无论是在签订《房屋买卖合同》的2012年亦或是参照2016年同等地段的房价，均明显偏低。第二，合同中还约定涉案房屋出售过程中所产生的所有税费均由卖方王某某承担，与交易习惯不符。第三，《房屋买卖合同》约定该合同一式一份，由朱某某持有，不符合常理以及买卖交易习惯，更类似王某某向朱某某出具的借条。第四，该《房屋买卖合同》中还约定了担保人，明确担保人切亮起的责任是在王某某不履行过户义务时由邱某某承担归还房屋总价款的责任，庭审中，朱永財及邱某某均明确在朱某某和王某某签订《房屋买卖合同》过程中邱某某并没有任何获利行为，即邱某某对双方签订《房屋买卖合同》并未获利的情况下排除属于居间方的可能性，但朱某某与邱某某均不能对邱某某愿意承担责任的原因自圆其说，从邱某某承担还款责任的条款进行文意理解，该签署行为的真实意思表示、法律责任的约定与民间借贷法律关系中担保人的责任约定一致。综上所述，本院认定本案实质属于民间借贷法律关系。朱某某称王某某于2015年9月28日再次出具《房屋买卖承诺》证明王某某有出售房屋的意思表示，本院认为《房屋买卖合同》的实质已经本院确认为民间借贷法律关系，并不因王某某出具该承诺而改变法律关系的性质。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，庭审中，本院已经向朱某某释明，在其拒绝变更法律关系的情况下，本院驳回朱某某的起诉。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，裁定如下：

驳回原告朱某某的起诉。

    【附判决书原文】