游学律师，自称为非著名律师、小律师，昆明最好律师之一，最专业的律师之一，最优秀的律师之一，最敬业的律师之一。专业办理交通事故、工伤事故、婚姻继承、房屋买卖。就职单位：云南民定律师事务所；执业证号：15301200910184571。昆明办公室：联系方式136 0871 6514；地址昆明关上宝海花园556号。贵阳办公室：电话136 3913 7873，地址世纪城金源大饭店正对面龙佑苑40栋1单元12楼2号，联系人刘毅。

游学律师是不是昆明二手房合同纠纷最好的律师，这不是口头说了算，是要用事实说话的，具体而言就是法律水平和实践经验。有些人自称是昆明二手房合同纠纷最好的律师，游学律师不做判决，由当事人自己判断。

卖房人与买房人签订尚未取得产权证的《房屋买卖合同》有效吗？

    一种观点认为无效。理由是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。因而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效。或者根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，认为如果权利人没有追认或者卖房人没有取得处分权而认定无效。

    另外一种观点认为有效。游学律师认为是有效的。如果认为是无效的话，那么开发商预售的房屋都没有取得产权，岂不是此类合同都无效？谁还敢与开发商签订房屋买卖合同。法律分析如下：

买卖尚未取得产权证属于法律上的不能履行。根据合同法第107条之规定，该条所规定的“当事人一方不履行合同义务”有三者种情况；第一种是当事人本来可以履行，但是却不愿履行；第二种是当事人在法律上不能履行。如房屋没有取得产权证，在法律上是无法履行的；或者虽然房屋有产权证，但是产权不是卖房人的，此种也属法律上的不能履行；第三种是事实上的不能履行，如根本不存在该房屋。《合同法》110条规定了不能履行的两种情况：法律上或者事实上不能履行。因此，尚未取得产权证属于法律上的不能履行。

 既然卖房人与买房人签订尚未取得产权证的《房屋买卖合同》属于法律上的不能履行，该合同是有效的，只是因为不能履行，导致卖房人要承担违约责任。因此，根据《合同法》第94条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；......”及第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；......”处理方式为：不能要求对方继续履行，而是解除《房屋买卖合同》，卖房人承担违约责任。

    游学律师点评：司法实践中，大多法院是认定为无效。原因是没有读透《合同法》，另外一种解释是枉法裁判。