（1）双方之间没有签订委托办理房屋产权证的协议，乙公司亦未向甲某收取办理房产证的费用，甲某向乙公司交付公共维修基金及契税的事实也不意味着双方存在委托代理关系，因此，乙公司没有代甲某办理房产证的义务。（2）因为合同中没有约定取得房屋产权证的期限，所以本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称“该解释”）第十八条的规定，该房屋为已竣工房屋，乙公司在合同订立之日起90日未能取得房屋权属证书，乙公司应承担违约责任。（3）合同中虽没有关于要求乙公司承担及时通知义务的约定，但依照《合同法》第60条的规定，乙公司应该遵循诚实信用的原则履行通知义务，及时告知甲某该房屋已具备办理房产证的条件；甲某也有义务积极向乙公司了解办理房产证的情况，以防止房屋产权证的办理被无限期延迟。现双方均没有证据证明其履行了通知和（或）督促义务，因此双方对迟延办理房屋产权证均应承担相应的责任。

基于上述意见，仲裁庭将乙公司为甲某办理产权证的期限定为2005年3月9日起往后顺延60天，即，乙公司承担2005年2月1日起至2005年3月8日期间再加60天（至2005年5月7日，共97天）的未办理所有权证的违约责任。仲裁庭认为甲某应对迟延办理房屋产权证负主要责任，无权要求乙公司承担自2005年5月7日至2009年4月期间的违约责任。由于合同未约定违约金，所以根据《商品房买卖合同的解释》第十八条第二款的规定，违约金按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定的标准计算，乙公司应向甲某支付违约金10000元（自2005年2月1日起至2005年5月7日共97天的违约责任）。

深入探讨：

一、契约自由和强制性规定

我国市场交易奉行“契约自由”的原则。契约自由，指当事人有决定是否缔约的权利，有选择和谁缔约、缔约的形式和内容的权利，如果当事人的意思表示真实、自愿，即使合同约定有不公平的情形，若没有违反法律、行政法规的强制性规定，就应当按照约定行使权利履行义务，即，当事人的约定优先。若当事人合同约定不完善或不明确，适用相关强制性规定。

实现合同目的是当事人双方签订合同的最直接想法，合同中关于权利义务、违约责任等的约定也是围绕实现合同目的而达成的约定，无非是保障合同目的得到实现。合同的种类很多，因合同的标的或种类不同，合同的目的也不尽一致，而商品房买卖合同的目的就是买受人通过支付对应的价款，取得所购房屋的所有权。根据我国相关法律规定，不动产的物权设立、变更、转让和消灭，必须依法登记才发生物权效力。而办理所有权登记手续，则是出卖人和买受人双方的共同义务，必须予以配合办理。

《合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，明确了出卖人负有转移出卖房屋所有权的义务。办理所有权登记的转移手续，是出卖人的附随义务，出卖人将房屋所有权转移至买受人，合同目的才能实现。当然，根据“契约自由”的原则，当事人可以在合同中就办理所有权登记进行其他约定，不管合同中如何约定，办理所有权证都被视为双方当事人的共同义务。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

从上述条文的字面意思看，该条规定倾向于预售商品房的购买人负有办理房屋所有权登记的主要义务，出卖人只需提供必要的证明文件协助买受人办理即可。出卖人经常在诉讼或仲裁中以此条款进行抗辩，用以免除自身的责任。笔者认为，《城市房地产开发经营管理条例》是国务院1998年7月20日会议通过并当日实施的，制定目的是“规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理”，主要是鉴于我国房地产市场刚刚发展，配套性法规不完善、针对房地产开发经营活动而制定的。之后随着房地产市场的迅速发展，国家出台了一系列的政策，用以确保房地产市场的稳定发展。而《合同法》是1999年制定并实施的，主要是保护合同当事人的合法权益、维护社会主义市场秩序，明确规定了“出卖人负有转移标的所有权的义务”。因此，不管从上位法效力高于下位法，还是按照生效时间后法优于前法的原则，《城市房地产开发经营管理条例》的上述规定实质上已经被《合同法》的规定所取代。结合办理房屋所有权登记的实际情况和法律原则性规定，出卖人办理完毕所有权初始权属登记并备案是买受人办理所有权证的必备前提条件，因此，应认定为出卖人负有主要办理房屋所有权证的义务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。

上述条文明确了在合同没有约定的情况下，因出卖人的原因致使买受人无法取得房屋权属证书时出卖人应承担的违约责任，其适用前提条件是“由于出卖人的原因”，无约定的情况下强制性将取得所有权证的日期定为90日，该条款目前在司法实践中被广泛适用。笔者认为，该条款的规定是严重脱离实践的，在我国房地产市场尚不规范的背景下，忽略了政府机关及市场经济大环境的影响，对开发商的责任规定的过于苛刻，引发了大量的诉讼，是极为不合理的。

《商品房买卖合同纠纷的解释》的立法背景是，城市房地产管理法施行后，房地产市场秩序较以往有了很大的改观，但是，由于房地产市场处于发育阶段，市场管理机制尚不健全，商品房交易行为很不规范，特别是出卖人借机违法经营，如无证销售、一房数卖、面积缩水、发布虚假广告等，严重扰乱了房地产市场秩序，损害了广大买受人的利益，导致商品房买卖合同纠纷大量增加，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等新问题也亟待解决。而现行的法律、法规比较原则，人民法院在审理商品房纠纷案件中遇到法律适用的难题。为此，最高法院经调研，并广泛征求各级法院、国家土地资源部、建设部、专家学者、律师、房地产开发企业、消费者协会等各方面意见，经过数十次讨论易稿，于2003年5月7日公布了《商品房买卖合同纠纷的解释》，以期解决商品房纠纷案件中法律适用难的问题，进而稳定房地产的发展。

该解释对开发商无证销售、一房二卖、恶意欺诈、不予办理所有权证等问题的违约责任均给予了明确的规定。客观的讲，该解释对于解决商品房买卖合同纠纷，保护买受人的合法权益起到了很大的积极作用，但，该解释同时给开发商带来了很大的不利影响，打击了开发商的房地产经营的积极性，其消极作用也不容忽视。以本案例中迟延办理房屋所有权证的问题，该解释明确在合同没有约定的情况下将办理所有权证的期限限定在90日：房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起９０日；房屋已竣工的，自合同订立之日起９０日，买受人应取得房屋所有权证；若因出卖人原因致使买受人未取得房屋所有权证，出卖人应承担违约责任。

该解释将办理所有权证的时间限定为90日，直接后果是引起大量的诉讼。众所周知，办理所有权证的前提条件是开发商已经取得开发房屋的所有权初始登记证，而取得房屋所有权初始登记证又以取得建设用地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋测绘报告、房屋已竣工验收的证明等相关资料为基础；而我国行政机关办事难、政策多变、各个职能部门比较分散等现实问题，直接导致开发商取得办理所有权初始登记所需资料的期限不确定，如本案中，出卖人在为买受人办理房屋所有权证时，就因行政机关升级服务系统，要求重新提交相应资料而一再拖延甚至暂停办理。因政府机关的原因，致使买受人在期限内没有取得房屋权属证的，若合同中未约定，开发商就需承担违约责任，这对于开发商极为不公平。因此，笔者认为，应综合考虑我国的现状结合房地产交易中较常出现的问题，加强政府机关的责任提高其办事效率，将办理所有权证的期限适当延长，使《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》真正达到客观、公平、公正的解决纷争的制定目的，并平衡当事人之间的权利义务。

二、迟延办理房屋的所有权证责任的认定

如果当事人双方在合同中明确约定了办理房屋所有权证的权利义务和期限，则应当按照合同的约定办理所有权证。当事人若未在约定的期限办理完毕所有权证，应承担违约责任。对于办理所有权证的期限，当事人可以任意约定，法律没有限制性规定。但是，如果当事人没有进行明确约定，就要按照强制性规定来认定。本案例中，《商品房买卖合同》没有就办理房屋所有权证的权利义务和期限进行约定，也未约定违约责任，仲裁委认为迟延办理房屋所有权证的主要责任在于买受人甲某，因此裁决其承担主要的责任。仲裁委的认定依据是：（1）甲某与乙公司之间没有签订委托代理协议，不存在委托办理房屋所有权证的代理关系，因此，乙公司没有为其办理房屋所有权证的法定义务；（2）仲裁委认可了乙公司关于“甲某未能提供办理所有权证的所需资料，且变更联系方式及地址未及时通知乙公司，乙公司不能和其取得联系，导致房屋所有权证一直不能办理的直接后果”的答辩意见；（3）甲某购买房屋所在楼宇已经于2005年3月9日取得初始产权登记，乙公司已将办理房屋所有权证所需开发商提供的资料备案至房屋管理部门，即，甲某完全可以直接到房屋管理部门办理房屋的所有权登记手续，完全因为甲某的懈怠才未能办理产权证。

仲裁委同时认定，尽管双方签订的购房合同中没有约定办理产权证的期限和权利义务，但是，因为乙公司未能在商品房交付之日起90日内办理完毕房屋的所有权初始登记，按照上述强制性规定应承担未在90日内办理完毕所有权初始登记的违约责任，因此，仲裁庭综合考虑事实情况后，在认定乙公司违约逾期未办理房屋所有权初始登记的情况下将其违约时间往后顺延60天，从而达到法律公平公正的效果。

笔者认为，仲裁庭的上述裁决有失偏颇。仲裁庭认定迟延办理所有权证的主要责任在于买受人甲某，应付主要责任，但同时还裁决乙公司应承担部分违约责任应向甲某支付违约金。仲裁庭的认定依据是“乙公司未在签订合同之日起90日内办理所有权证”，因此，应承担自90日期满之日起至实际办理完毕所有权登记之日的违约责任。实质上，《城市房地产开发经营管理条例》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于90日办理房屋所有权证的规定中所指的所有权证是“买受人所购买房屋的所有权证而非出卖人开发房屋的所有权初始登记权属证”，仲裁庭显然是将其混为一谈。另外，仲裁庭认可了乙公司关于已将办理所有权登记所需资料备案至房屋管理部门但无法通知到甲某的抗辩理由，但是仍然裁决乙公司承担一定的违约责任，从另一方面体现了法律文书的平衡效应原则。

三、当事人需注意事项

1、本案中，乙公司提供了甲某的暂住证复印件，依暂住证的办理时间为由进行抗辩，用以证明当事人怠于提供办理产权登记所需的资料，导致迟延办理产权证的后果，乙公司应予免责。

2、乙公司同时将楼宇的房屋所有权初始登记权属证明提交仲裁庭，用以证明买受人购买房屋已具备办理所有权登记的基本条件，且乙公司已将办理产权证的相关资料备案至房屋管理局，乙公司已履行完毕提供办理产权证所需资料的协助义务，应当免责。

3、仲裁庭认可了乙公司提交的证据及证明事项，最终裁定买受人甲某承担迟延办理房屋所有权证的主要责任。但是，笔者认为，要达到完全免责的目的，当事人在签订购房合同或进行诉讼、仲裁时注意以下几个方面：

（1）需在购房合同中明确办理房屋所有权证的期限和权利义务。

很多的开发商认为，合同中不予明确约定办理产权证的期限和义务有利于开发商权益的保护，因为基于这样那样的原因，经常有房屋早已交付而产权证一直未予办理的情形出现。但是，开发商忽略了一个事实：根据相关法律规定，双方当事人没有约定的事项产生争议，适用于强制性规定。而办理房屋所有权证的强制性规定是“当事人之间有约定的按约定期限办理；没有约定的，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日内必须办理完毕房屋所有权证”。90日的办理期限对于开发商来说是非常紧迫的，对于开发商来说是极大的限制和约束。

因此，笔者认为，在购房合同中应明确办理产权证的办理期限，明确权利义务，尽可能的保护自身的合法权益。另外，合同中经常会出现“非因出卖人的原因造成的迟延办理的，出卖人不承担违约责任”的约定，但是，当事人双方并没有就“非因出卖人的原因”作出明确约定，当纠纷出现时，双方仍然会为是否违约产生争议。建议当事人在合同中就“非因出卖人原因的情形”作出明确约定，如本案例中，因行政机关管理系统升级暂停办理所有权登记、买受人变更联系方式和地址无法联系等均应明确约定为非出卖人原因。

（2）需注意格式范本的条款规定

本案例中，当事人签订的格式范本中并没有关于开发商取得所有权初始登记时间的格式条款，这导致当事人在签订合同时会疏于考虑所有权初始登记的问题，误以为只要约定所购买房屋的所有权登记时间即可，结果很可能因初始权属登记未办理导致迟延办理所有权移转登记而产生纠纷。北京市2007年新修订的《北京市商品房预售合同》范本中，在房屋交付条件和产权登记条目中，明确将开发商取得房屋所有权初始登记作为其必须履行的义务，在约定期限内未取得应承担违约责任；在商品房交付后，应在约定时间内办理完毕所购房屋所有权证书，否则，仍需承担违约责任。这就要求开发商在签订预售合同时，必须向当事人明确办理所有权证的时间，否则，在出现纠纷时，会适用90日办理所有权证的强制性规定，无疑将加重开发商的责任。

（3）在合同中尽可能的明确违约事项及违约责任的承担

当事人应在合同中明确约定违约的事项或何为违约。合同是当事人双方意思表示真实有效达成一致的契约，当事人双方都必须按照合同的约定履行义务，以期达到合同目的。基于市场经济交易的不确定性及不可预料的客观情况可能会有碍于合同的履行或合同目的的实现的现实情况，需要在合同中明确约定违约的事项。当一方有约定的违约事项发生时，守约方就可以依约要求其承担违约责任。

违约责任，是指当事人一方违反合同的约定时应承担的责任。当事人根据合同自由原则，可以在法律规定的范围内，对违约责任预先约定。例如预先约定违约金的数额幅度，预先约定损害赔偿额的计算方法，预先设定免责条款等。违约责任具有惩罚性和补偿性双重属性。合同中明确约定违约责任，旨在通过违约条款及违约责任，用以预防或减少违约现象的发生，更重要的是当对方当事人出现违约时，能最大限度的保护自己的合法权益，同时对对方当事人的违约行为予以惩罚。

（4）注意收集对方当事人不予履行合同义务或履行合同义务不符合约定的证据材料

本案例中，如果甲某搜集到了乙公司在合理期限内未将办理房屋所有权证所需资料备案至房屋管理部门或之所以迟延办理所有权证完全是基于乙公司的故意拖延等证据材料，则裁决结果必然有利于甲某；同样，如果乙公司提供了甲某更换联系方式及住址甚至出国而不能与其取得联系的证据，以证明自已一直在积极的履行合同的义务，则其可能就无须承担任何责任。

（5）当事人在通知或督促对方办理所有权证时，应保留相关证据

当事人在督促对方按照合同约定履行义务时，往往不注意保留通知或督促对方当事人的证据，从而在产生纠纷进入司法程序时因举证不能而承担不利的后果，本案例中的乙公司也是因未能提供其通知甲某提供办理产权证所需要资料的相关证据而被仲裁庭认为没有履行通知义务，裁决其应承担相应的责任。

笔者建议当事人尽量通过书面的形式向对方发出履约通知或督促其履行合同义务，且注意保留发出书面通知或督促函时的单据或签收凭证，以便在纠纷出现时避免陷入被动局面。需注意的是，当事人以给对方发出书面函件的单据作为证据材料用以证明已尽通知或督促义务以便免除自身责任时，也可能出现司法机关或仲裁委不予认可证明事项而不能免责的情形。究其原因，是因为虽然当事人提供了向对方发送书面函件的凭证，但是不能证明所发出的书面函件的内容与其之间的争议有关。因此，当事人在向对方发送书面函件时，一定要尽可能的在单据上明确注明所发书面通知所涉及的事项或内容。