代  理  词

尊敬的审判长：

 云南民定律师事务所受XX的委托，指派秦世臣律师担任其与XX市金沙酒店管理有限公司（以下简称金沙酒店）与XX市金沙房地产开发有限公司（以下简称金沙地产）租赁合同纠纷一案诉讼代理人。接受委托后，本代理人依法对案情进行了解，并参加了本案的庭审调查，现代理人根据本案的事实和有关法律规定，结合本案焦点发表如下代理意见：

一、  一审法院判决上诉人与金沙酒店、金沙地产公司签订的《酒店托管协议》于2017年6月30日解除显然与事实情况不符，不具有操作性也不利于事情的解决，应当变更解除合同的时间及拖欠租金的计算时间，应当按照二审法院判决生效时间作为解除合同的时间，并要求两被上诉人共同承担租金至交付房屋止。

二、  一审法院判决解除协议后，被上诉人金沙酒店支付上诉人一年租金作为违约金显然是违背公平原则。

1、根据《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依照规定可以看出，法院依职权对违约金进行调整的权利是有限制的。结合本案，双方依法订立的合同有效，约定的合同内容应当履行。三方签订的《酒店托管协议》明确约定金沙酒店承租期为10年，如若承租方单方解除协议应当支付给上诉人10年的租金，现租期尚余5年，按合同约定金沙酒店如若单方解除协议金沙酒店及金沙地产应当连带支付上诉人后续5年的租金，这一约定并未违背法律最高“上限”规定，法院应当依协议约定支持上诉人的请求。

2 、上诉人购买酒店公寓用于投资而并非自住，金沙地产在销售房屋时以均价每平米9000元的价格出售（普通的住房公寓每平米价格不到3000元），是普通房价的3倍多，金沙地产在销售时就承诺购买该房产其公司10年返租保障，每年按购房款的8%-10%支付租金；同时承诺金沙地产保留30%房源不销售用于酒店经营担保购房者实现投资权益；又承诺10年租期满公司按购买价的120%回购房屋等保障，在三方协议中承诺金沙地产及金沙酒店对所有合同内容承担连带责任。而现实状况是租期刚到5年，且租期内已经有2年的租金尚未支付，现在法院判决解除合同仅支付一年的租金显然过低。上诉人从投资者的角度出发，之前的保障变成没有保障，付出高于3倍购买的房屋得不到承诺的回报，这能体现公平吗？法院的判决体现了公平吗？显然，法院判决金沙酒店承担一年租金显然是不能弥补上诉人的损失，是违背公平原则及合同自愿原则，请求二审法院依法撤销一审关于解决协议后支付一年租金的判决并依照双方合同约定改判由二被上诉人支付上诉人5年的租金。

三、  一审法院未判决金沙地产对违约承担连带赔偿责任适用法律错误，应当依法撤销并作出改判。

1、两被上诉人金沙酒店与金沙地产之间实为一套人马挂两块牌子，二被上诉人应当对《酒店托管协议》项下内容承担完全连带责任。

2、从工商登记信息可以清晰的看出，两个公司的股东及高管大部分相同或混同及亲属关系。金沙酒店管理有限公司股东为杨X丽、周X春、杨X成、王X兰；香格里拉市金沙房地产开发有限公司股东为周X春、杨X成、杨X维、张X芬；而公司的实际控制人周X春、杨X成在两个公司皆是股东，周X春与张X芬系夫妻关系，周X春与王X兰是母子关系。尽管金沙酒店和金沙地产是两个公司但这些股东及管理者均是一帮人，购房者认为就是买了被上诉人开发的房子再将房子返租给其经营酒店使用。

3、两被上诉人在日常管理中也是混同的。举例来说，2011年11月5日9时，金沙地产在昆明佳华酒店举行“XX金沙国际酒店产品品鉴会”，周X春是金沙地产公司董事长、杨X丽是金沙地产公司总经理，二人出面推荐公司开发的房屋。而金沙酒店股东及管理人杨X丽、周X春、杨X成均是金沙地产公司的股东及管理人。这些股东一边向大家推销房子，一边让大家购买房子后交给他们放心经营，这样的行为作为购房者有理由相信售卖房屋及承租房屋的人相同，所于对于开发商高价（每平米近9000元，普通房价含装修3000多元）售卖房屋并承诺10年返租让购房者深信不疑，包括在签订《酒店托管协议》时，购买房屋的投资者均是相信两公司连带责任承担《酒店托管协议》项下10年的租金收益权及违约保障权。

4、两被上诉人在《酒店托管协议》中约定10年的租期内如若金沙酒店不能按期支付租金，则由担保人金沙地产承担向甲方支付租金的连带责任。现金沙酒店单方提出解除合同也正是基于不能支付租金，金沙地产与金沙酒店本质上就是混同经营应当承当连带责任。即使金沙地产作为担保人已经明确承诺承担10年租金的连带责任，《担保法》第二十一条　保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。由此认为金沙地产作为担保人，没有对解除合同后如何约定，金沙地产应当对全部债务承保责任。

综上，上诉人认为，一审法院事实认定不清、适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决并改判，支付上诉人的上诉请求！ 
    此致 
XXX中级人民法院                                               

云南民定律师事务所

代理人：秦世臣

二0一七年十一月八日