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案由：商铺租赁、承包、转让合同纠纷

案情简介：

原告向昆明世纪金源购物大广场有限公司租赁了一个商铺，并作为茶室经营，后原告因没有时间经营，于2014年5月7日原告将其茶室转让给被告承包经营，双方约定承包费为5000元每月，承包时间暂定半年，自2014年5月7日起至2014年10月31日止，后被告不能按双方协议约定履行，原告委托云南民定律师事务所林启凤律师向官渡区人民法院提起诉讼：一、要求解除双方签订的《承包经营合同》；二、判令被告支付原告承包费、租金、物管费、税费、茶室物品费及违约金共计83870元，被告反诉称原告单方解除合同，造成其经营损失，要求原告赔偿。

庭审现场：

原告提交了以下证据1.《承包经营合同》证实双方的权利义务及被告违约；2.缴纳茶室租金、物管费《收据》证实是原告缴纳；3.原告缴纳茶室经营《税费的发票》证实是原告缴纳；4.《情况说明》、《证明人身份复印件》、《货品清单》证实茶室内货品折价3500元给被告，但被告至今未支付，同时证明原告履行了通知义务；5.双方信息记录证明被告一直没有支付承包费，也同意原告解除合同，但是没有钱支付。6.原告与昆明世纪金源购物大广场有限公司签订《租赁合同解除协议》，欲证明因被告不按时履行缴纳租金义务，导致昆明世纪金源购物大广场有限公司催缴租金，为了减少损失，原告只能选择与昆明世纪金源购物大广场有限公司解除合同，并支付了违约金2万元。

被告反诉提交了如下证据：1.《承包经营合同》欲证实承包期限截止2014年10月31日；2.《照片一组》欲证实承包的茶室已被出租给别人；3.《经营明细记录表》欲证实承租期间被告营业利润为27498.5元；4.《收款收据》欲证实承租期间被告为经营茶室花费39800购买物品；5.《押金收条》欲证实被告缴纳了押金5000元。

法院认定：

经质证、认证后，官渡区人民法院确认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告与被告肖某某签订的《承包经营合同》依法成立，并发生法律效力，对双方当事人具有法律约束力。该合同名为承包，实为租赁，原告将其向案外人昆明世纪金源购物大广场有限公司承租的商铺用于开办茶室，在租期内原告又将该茶室出租给被告经营，双方之间形成租赁合同关系。被告接手茶楼后因经营状况不佳，一直拖欠原告承包费及第三个月的租金、物管旨、空调费及其他费用，原告多次催要，被告无力支付，原告可以解除合同，事实上合同已于2014年7月31日终止，双主均认可合同已解除，本院予以确认。被告自2014年5月7日接管茶室，至7月31日止，共使用铺面两个月零25天，按照双方《承包经营合同》的约定，被告应向原告支付承包费14166.67元（5000元/月 x 25天）、税费8046.67元（2840元/月 x 2月+2840元/30天 x 25天）。另，原告将茶室内的茶叶、饮料等货品折价3500元转让给被告，被告应当支付转让费。原告主张了逾期支付承包费的滞纳金，按照每天1%的比例计算，又主张了违约金15000元，理由是其与案外人昆明世纪金源购物大广场有限公司解除租赁合同向对方支付了2万元的违约金，原告认为该违约金应由被告承担，扣减被告交纳的5000元押金后，被告还应承担违约金15000元，对此，本院认为，违约金的计算，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，原告与案外人之间的因解除合同而产生的违约金，有被告不按期支付租金的因素，也有原告自身不愿意继续履行其也案外人签订的租赁合同的因素。被告拖欠原告承包费及租金、税费等费用，被告的行为显然构成违约，应承担相应的违约责任，本院酌情判令被告向原告支付违约金10000元。关于反诉部分，反诉原告主张反诉被告违约收回铺面给其造成经济损失，本院认为，在2014年7月31日之前原、被告双方多次协商承包费及租金的交付，也就解除合同事宜进行过协商，虽未达成一致意见，但被告在2014年7月7日发送给原告的短信中明确提出：茶室已经腾出来了，叫原告明旱去检查，可见反诉原告要求解除合同，原告随同商铺出租方工作人员前往茶室清理场地时被告的员工在场，并电话告知被告场地被收回，当时被告的丈夫也到过现场，对于被告所有的货物及其他物品，其员工及被告丈夫应当进行合理的处置。被告反诉要求原告赔偿其货物及其他经营用品的损失，但未提交相应证据证实原告处置了其所有财产，本院不予支持，被告反诉要求原告赔偿其可期待经营利润损失，因其未提交相应证据证实，且合同的解除是因被告的过错造成，该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持；关于承包押金5000元，解除合同时应由原告退还给被告，被告虽在短信中提及不需要退还，但前提是对承包费、租金等不再支付，双方对此未能达成一致意见，对原告的辩称本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下 ：

一、原告（反诉被告）段某与被告肖某（反诉原告）于2014年5月7日签订的《承包经营合同》于2014年7月31日解除；

二、被告（反诉原告）肖某某于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）段某承包经营期间的承包费14166.67元、租金、物管费、空调费及其他费用25000元、税费8046.67元、货品转让费3500元，并向原告（反诉被告）支付违约金10000元，合计60713.34元；

三、驳回原告（反诉被告）段某的其他诉讼请求；

四、反诉被告段某于本判决生效之日起三日内退还反诉原告肖某某承包押金5000元；

五、驳回反诉原告肖某某的其他诉讼请求。

六、本诉案件受理费1896元，由被告（反诉原告）肖某某承担；反诉案件受理费893元，由反诉原告肖某某承担793元，反诉被告段某承担100元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动

履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。

                                    审 判 长     姚琼芳

                                    人民陪审员    梅 浩

                                   人民陪审员      孙耀兴

                                   二0一四年十二月十二日

                                   书 记 员       解海蓉

律师说法：

从本案来看，首先是被告不按合同约定履行付款义务，已构成违约，但原告解除合同时如果不注意方法方式将面临单方解除合同而违约。原告在找到林律师时，一直认为是被告没有道理，这个官司很简单且100%胜诉，因为事实很清楚，但在林律师仔细分析、了解该案后，发现该案并不是原告想象的那么简单，存在着很多问题对原告不利，且很多证据都欠缺，原告一开始对该案信心十足，在听完林律师的分析后，她才意识到自己的想法是那么的单纯、简单，如果没有委托林律师，该案不会如此成功，甚至失败都有可能。

从本案来看，根据《合同法》第九十三条第二款　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解之规定，原告是有权利解除合同，但是该法律规定的只是可以解除，但应该用什么方式解除合同才能得到法律的认可，这在现实生活中很多人都以为只要解除合同的条件成就时，不需要做什么合同就解除了。而根据《合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力之规定，就算解除合同条件成就时也应该履行告知义务，否则就会因解除合同未履行告知义务而导致自己先违约或违法解除合同。因此，原告在解除合同时因被告电话打不通，也没有注意保留、收集通知被告解除合同的证据，在林律师做了以上法律分析后，原告根据林律师对证据的要求把欠缺的证据补充、完善，最终使该案取得圆满成功，原告几乎全部分诉讼请求都得到了支持。

很多情况下有道理并不一定合法，有道理并不一定就会胜诉，打官司不是想当然、也不是按常人思维去理解，所以在自己没有能力做好一个诉讼的情况下请律师是很有必要的，可能你花费了律师费，但是应该看到的是律师为你争取的利益，可能远远超过你支付的律师费。

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