具体法律问题，咨询云南昆明专业二手房买卖纠纷律师：136 0871 6514。

本律师相关法文章见http://www.ynlvshi.com/e/space/?userid=5

本文解答如下问题：

获得信息就抛开中介，违约方要向中介支付违约金吗？

签完合同又解除，违约方要向中介支付违约金吗？

房屋出售八年妻子未在合同上签字，房屋买卖合同是否有效？

被法院查封的房子能卖吗？

购房者绕过中介找房主 购房者要向中介支付报酬吗？

购房人未签房屋买卖合同，购房者有权要求中介退还“意向金”吗？

不明真相买下“凶宅”，卖方欺诈撤销合同

合同无效买房受损，各方承担过错责任

持委托书出售他人房屋  签名造假买卖合同无效

获得信息就抛开中介，违约方要向中介支付违约金吗？

    【昆明专业房地产律师介绍案情（咨询电话136 0871 6514）】  老李有一处二手房委托某中介公司出售，双方同时约定不得与买方进行私下交易，否则视为违约，应按成交价款的2%支付违约金。后老李没有通过中介公司，而是与买房人直接签定了合同，合同总价款35万元。中介公司调查后掌握了上述情况，一纸诉状将老李告到法院，要求支付违约金7000元。

    【判  决】某区法院经审理后认为：鉴于目前二手房交易市场不规范，委托方利用中介公司得到信息后跳开中介公司直接与下家进行交易的现象普通存在，中介公司在合同中约定私下交易应支付违约金不违反法律法规，是保护自身正当利益的需要，因此判令老李支付违约金7000元。

    【昆明专业房地产律师解读（咨询电话136 0871 6514）】  买卖双方应遵守诚实信用的原则，不得为了逃避中介费，违法违约。出现抛开中介的情况，中介公司只要有确凿证据证明私下交易行为存在，私下交易者除了要支付事先约定的中介费外，还应赔偿中介公司违约金，其结果是自讨苦吃。

    如果真正买方不是自已去同中介公司签定居间合同，而是由第三人签定居间合间，再由自己与卖房人进行私下交易，则中介公司无法追究真正买房人的违约责任。
　　　
      签完合同又解除，违约方要向中介支付违约金吗？

    【昆明专业房地产律师介绍案情（咨询电话136 0871 6514）】   2008年2月小王与某中介公司及卖房人老刘签定《房屋买卖协议》，随后小王向老刘支付定金3万元，一周后，由于各种原因，小王不买房了，于是与老刘签定了《解除合同协议》，老刘退还小王定金2万元，其中1万元支付中介公司作为佣金。按理说此事到此也就画上一个句号。不想几天后小王一纸诉状将某中介公司告上法庭，小王认为只通过中介签了份合同，自己也没有买成房，哪有道理收1万元。

    【判  决】 某区法院经审理认为：某中介公司已经促成小王与老刘签定合同，应认定为居间成立，由于小王原因导致合同不能履行，而且与老刘的协议中也同意由其支付居间费，判决驳回了小王的诉讼请求。

【昆明专业房地产律师解读（咨询电话136 0871 6514）】有些购房者认为只有买卖双方的合同完全履行了，房屋过户了，才能支付中介费，这种看法是不全面的，中介公司如果促成买卖双方签定合同，应当认为居间成立，如果由于买卖双方的原因未能履行合同的，仍应支付居间费。
　　　

房屋出售八年妻子未在合同上签字，房屋买卖合同是否有效？

    【昆明专业房地产律师介绍案情（咨询电话136 0871 6514）】1999年路某与林某签订一份《房屋买卖合同》，合同约定路某将其名下一房屋以65000元价格卖给林某，房屋更名费用由林某负担。合同签订当日，林某即将全部房款付清，路某也将房屋产权证交给林某。不日，林某入住该房至今。但此后八年中，林某多次找路某要求其协助自己办理房屋更名手续，路某一直以种种理由拖延，因此林某将路某告上法院要求其协助办理更名手续。 

    路某在庭审中提出，当初在签定《房屋买卖合同》时，只有他一个人在合同上签字，而作为房屋共有人的路某的妻子并没有在合同上签字，这份房屋买卖合同侵犯了他妻子许某的财产共有权，应认定为无效合同。且合同是在1999年签订，至今已有八年之久，在这八年间，林某并没有主张权利，已经超过法律规定的诉讼时效，法院应驳回林某的诉讼请求。 

【昆明专业房地产律师解读（咨询电话136 0871 6514）】路某与林某之间存在房屋买卖合同关系，虽该房屋系路某夫妻间共同财产,在签订房屋转让协议时，没有证据表明出售该房屋得到了许某的书面同意，但许某作为路某的妻子，应当知晓该房屋的产权情况，现该房已由林某入住八年，且在长达八年的时间里，许某从来没有提出过异议，按常理可推定许某知情。为保护交易安全，维护诚实信用的原则，应当认定双方之间房屋买卖合同关系合法有效。对于路某提出的林某请求超过诉讼时效的辩称意见，因路某所主张的权利属于物权请求权，不适用诉讼时效，路某的辩解意见不成立。          

      被法院查封的房子能卖吗？

    【昆明专业房地产律师介绍案情（咨询电话136 0871 6514）】 杨先生通过中介介绍选中了一套房屋，与卖方和中介签订了《房地产买卖合同》并支付了定金和首付款，后发现涉案房屋早在双方签订合同前就被法院依法查封，无法办理过户手续。杨先生想问他与中介、卖方签订的合同是否有效，以及卖方是否应承担违约责任？

    【昆明专业房地产律师解读（咨询电话136 0871 6514）】 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第2款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。

    但本案中，房地产买卖合同仅为房屋转移的原因行为，《城市房地产管理法》是行政管理法律规范，不影响民事合同的效力。故房地产买卖合同没有违背强制性规定，是各方真实意思表示，应为有效合同，各方均应全面适当履行。现杨先生已按合同约定支付了定金及首付款，其已履行了合同约定的义务。涉案房产因卖方的原因被查封，导致交易不能顺利完成，卖方的行为已构成违约，杨先生可以依据合同约定要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。
　　　
   购房者绕过中介找房主 购房者要向中介支付报酬吗？
 
    【昆明专业房地产律师介绍案情（咨询电话136 0871 6514）】2011年10月23日，陈女士夫妇与中介以及一个名叫钟玉（化名）的人，共同签订了《委托购买居间合同》，当天陈女士还向中介公司支付了1万元意向金。签约后陈女士得知，钟玉竟不是产权人，真正的房主是钟玉的姐姐钟云（化名）。陈女士找到中介公司质询，其无法提供钟云的授权手续。陈女士和中介公司经过多次交涉，于2011年11月底取消居间合同，并讨回了意向金1万元。随后，陈女士夫妇通过关系找到房主钟云，以115万元买了房屋，并办了过户。让陈女士没想到的是，2012年3月上旬，她收到了大连市甘井子区人民法院的一纸传票。原来该中介认为陈女士一家抛开中介私下与房主成交，属于违约行为，要求陈女士夫妇支付居间费2万元。

    【昆明专业房地产律师解读（咨询电话136 0871 6514）】 中介公司为房地产中介机构，在接受居间委托时应当审查委托人的资格，若是产权人委托代理人前来挂牌出售房屋的，应要求代理人提供合法的委托手续。陈女士无法依据《委托购买居间合同》订立房屋买卖协议，责任在于该中介公司未能尽到居间方的审查义务，陈女士本身并无过错。陈女士与钟云订立合同时，案涉房屋的出售信息已经公开，不能认定陈女士利用了中介公司提供的信息，因此陈女士的行为不能认定为故意“跳单”。 
　　　
　中介故意隐瞒事实或提供虚假情况，购房者可拒付居间费吗？

　　【昆明专业房地产律师介绍案情（咨询电话136 0871 6514）】 赵某、李某与某中介公司签订房屋买卖合同及居间合同，约定李某将其所有的北京市房山区某处房屋出售给赵某，中介公司作为居间人。同时，三方约定赵某全部购房款通过单位转账支票方式支付，如果李某无法收取支票，中介公司可以代收支票再转给李某，中介公司收取相应的手续费。合同签订后，李某、中介公司均表示无法收取赵某的支票，导致赵某无法履行买卖合同。中介公司起诉要求赵某支付居间费。

    【昆明专业房地产律师解读（咨询电话136 0871 6514）】 本案中，中介公司在促成赵某与李某的房产买卖交易中提供了虚假的承诺及保证，损害了委托人利益，其不得要求支付居间报酬。在此，法官提示买卖双方在与中介公司签订居间合同时，应将中介公司的相关承诺明确地写入合同中，维护自身的合法权益。
　　　
　购房人未签房屋买卖合同，购房者有权要求中介退还“意向金”吗？

　　【昆明专业房地产律师介绍案情（咨询电话136 0871 6514）】 钱某在某中介公司人员的带领下，看了王某拥有的北京市海淀区某处房屋，钱某对房屋表示满意，约定第二天上午签合同，并交纳了1万元意向金。后钱某因房屋价款、贷款手续等原因，不同意签订房屋买卖合同，并要求中介公司退还已收取的“意向金”。

【昆明专业房地产律师解读（咨询电话136 0871 6514）】 本案中，“意向金”的性质法律上并无明确规定，其不能认定为具有首付款、定金性质。同时，根据其文字解释，仅能解释为为买卖双方之间对于购买房屋的意向，并不具有相应的法律后果，故在双方未签订房屋买卖合同时，购房人可要求中介退还“意向金”。在此，律师提示在房屋买卖合同的签订过程中，买卖双方及中介方应按法律规定对所收取

的款项性质进行明确约定，避免类似纠纷的产生。
　　　
　不明真相买下“凶宅”，卖方欺诈撤销合同

    【昆明专业房地产律师介绍案情（咨询电话136 0871 6514）】2007年9月，四川省昆明市的李某经某中介公司向刘某夫妇购买一套二手房，成交价为31.8万元，后一位邻居告诉他，三年前房子里曾发生碎尸案。李某顿时毛骨悚然，此消息后被辖区派出所证实。李某多次找刘某夫妇商量退房事宜，均遭到拒绝。李某只得提起诉讼，请求撤销合同，退还购房款。
 　 【昆明专业房地产律师解读（咨询电话136 0871 6514）】 当前房屋价值，实际上是由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种综合因素构成。根据现实生活中人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的凶杀碎尸事件感到恐惧和忌讳，这是一种客观存在的普遍现象，房屋会因购买者的忌讳而大大贬值。因此，房内曾发生凶杀碎尸这一事件，已经构成了合同标的物的重大瑕疵。刘某夫妇在出售其房屋时应当遵守诚实信用原则，向李某告知房内曾发生过凶杀碎尸事件的事实。同时，由于李某订立合同时没有全面了解房屋状况，对纠纷的酿成亦有一定责任，故其应承担部分诉讼费用。 

合同无效买房受损，各方承担过错责任

【昆明专业房地产律师介绍案情（咨询电话136 0871 6514）】 陈先生诉称，2008年经中介公司提供中介，他与刘女士签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后，他向刘女士给付了首付款52万元并向中介公司给付了中介费3万元，刘女士也如约交付了房屋。此后，刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后法院支持了魏先生的诉讼请求，并要求刘女士及中介公司将购房款、居间服务费等费用返还给陈先生。但是，陈先生如另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故陈先生提起诉讼，要求刘女士、魏先生、中介公司赔偿其房屋差价损失70万元。   

在庭审过程中，刘女士表示并不知道出卖房屋还需取得丈夫的同意，自己不存在过错；而且房屋买卖合同里面约定了违约责任是总价款的10%，所以她不同意给付70万元的差价补偿款。魏先生表示对于妻子卖房毫不知情，陈先生不应该向自己主张赔偿款。鑫尊公司则认为房屋买卖合同无效是刘女士隐瞒事实所致，不应担责。

    【昆明专业房地产律师解读（咨询电话136 0871 6514）】依据已生效判决书，陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时，对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。刘女士作为共有人魏先生的配偶，最容易避免因魏先生拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生，且其作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。中介公司作为提供居间服务的专业机构，忽视对魏先生相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人，未认真审核刘女士房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。

    法院确认刘女士按50%的比例承担过错责任，中介公司按30%的比例承担过错责任，陈先生按20%的比例承担过错责任。法院依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元，中介公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元，并驳回了陈先生的其他诉讼请求。

持委托书出售他人房屋  签名造假买卖合同无效

    【昆明专业房地产律师介绍案情（咨询电话136 0871 6514）】自己居住了数年的房屋，最近却遭到他人起诉要求腾退房屋。张某经打听了解到买房人王某系从杨某处购买，而且杨某是持有张某“签名”并经公证的委托书出售房屋的。愤怒的张某将杨某以及买受人王某起诉至法院。6月19日，北京市密云县人民法院一审判决被告杨某以原告张某的名义与被告王某签订的《存量房屋买卖合同》无效。

    2010年9月30日，被告王某来到密云县一小区某住房找到张某，要求她搬走，并声称此房已归其所有。后张某到密云县住建委查询，才得知该房产已过户到王某名下。王某告知张某，当时购买房屋时，一名叫杨某的男子持有经过某公证处公证的张某签字的委托书，称张某委托杨某出卖此处房屋。得知张某起诉后，杨某辩称在办理委托手续时，张某是在场的，并在委托书上签了字。

　　法院经审理查明，涉案住房的原所有人确系张某。经鉴定，案件中“公证书”上签名字迹与样本上张某的签名字迹不是同一人所写，因此不能证明张某委托杨某出售涉案房屋。同时，另一被告王某在购房时既未对涉案房屋进行现场验看，亦未取得钥匙。

　　法院认为，在未获张某授权委托的情况下，杨某以张某名义与王某签订《存量房屋买卖合同》属无权代理行为。事后张某对此未同意亦未追认，故杨某以张某名义与王某签订的《存量房屋买卖合同》系无效合同。而王某的行为明显不符合二手房买卖的交易习惯，亦不符合常理，不能认定王某为善意第三人。

本律师相关法文章见http://www.ynlvshi.com/e/space/?userid=5