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如何确定商品房买卖合同中的违约金？

【问题】：

在司法实践中，经常会出现买卖双方当事人对房屋买买合同违约责任的约定不明确的情况，仅仅是约定为“一方违约的得承担违约责任”。

这时，如果发生争议而诉至法院，那么违约金究竟应该是多少呢？

【法律依据】：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第十七条：

“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 

   逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

   【结论 一】：

如果双方在合同中明确约定了违约金数额的，只要违约金数额不超过标的的30%，则依据合同的约定解决。

【结 论 二】：

如果双方在合同中没有约定明确的违约金或者违约金的计算方式方法不明确的，则根据《商品房买卖解释》第17条的规定处理。

分两种情况：

①买受方违约的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；

②出卖人违约的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

这里的“或者”二字是指买受人可以选择其一，但是法院也可以依据自由裁量权来采纳其中一种。

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