【前言】

城市人到农村做“庄园主”，农民摇身变为“城市人”都是有风险的。

【案情】

刘靟（fei），重庆人，30出头。十年前来到昆明做工程老板，虽年岁不高，却大有成就，已有千万家产。捞取人生第一桶金后，如今正在筹建一家商贸公司。办公场所挺气派，老总办公室挺豪华。

正是这个年轻有为的“老总”被另一个八零后老总马程星“忽悠”了。

因马程星一直无力还款，且其工程还须大量款项投入，后来经双方协商，马程星提出将自己位于昆明市盘龙区茨坝街道办事处某城中村房屋作价140万元转让给刘靟，由刘靟再行支付60万元给自己解决资问题。双方还在合同中约定马程星须在5个月内将房屋变更到刘靟名下，马程星还拉上了他一家子共4人在合同上签了字。后来刘靟多次催促，马程星至今拒绝过户、腾房、交房。

【律师介入】

在长期协商无果的无奈情况下，刘靟找到了我，委托我作为其代理人代理此案。

刘靟的想法很简单，就是把自己的钱要回来，不管是先要房子卖钱还是直接拿钱，无所谓。

接受刘靟委托后，我和一同事亲自来到该村子走访，并向国土等部门了解到该村虽然已纳入城镇规划，土地已纳入政府收储计划，但并未完成征收，固其性质仍属于农村土地。

本案中马程星的房屋就属于如今热点话题中“小产权房”的一种。

如今，在“城镇上山，农民进城”的大趋势下，城镇的富人们到农村（含城中村、城郊）建造别墅，有钱农民到城市周边“买地盖房”所产生的房产都属于小产权房。该行为是否合法有效，房产可否办理权属证书，得到法律的认可，是人们非常关注的问题。可答案是否定的。

笔者家乡的农民们打工挣钱了，纷纷离开条件欠佳的农村来到县城周边村子买地盖房，享受一把“城市生活”，但因为此行为违返了我国土地法规政策，他们的房子是无法办理所有权证书的，也就无法得到法律的认可，一旦国家清理此事，或遇上政府拆迁，有被责令拆除或难获补偿的风险！

所以笔者在此建议城市的富人们不要冒险去农村当梦想中的“庄园主”，想摇身变成“城市人”的农民朋友们，还是中规中矩地购买政府征收后的城市规划用地，避免不必要的损失。

（注：为保护当事人隐私，文中人物均为化名。）

                                云南民定律师事务所

                                昆明杨偈律师

                                2013年11月4日