裁决书

                      昆仲裁【2015】297号

申请人：魏（为保护当事人隐私，该身份信息省略）

委托代理人：肖海平，云南民定律师事务所律师

被告：云南某房地产开发经营有限公司（为保护当事人隐私，该身份信息省略）

委托代理人：吴某  云南某房地产开发有限公司职工

昆明仲裁委员会（以下简称本会）根据魏某（以下简称申请人）与云南某房地产开发经营有限公司（以下简称被申请人）签订的《商品房购销合同》第十四条约定的仲裁条款和申请人向本会提交的仲裁申请，于2015年4月28日受理了双方当事人之间的上述合同纠纷仲裁案，受案号为昆仲受字（2015）04240号。申请人向本会预交了仲裁费。

本案啊的审理程序适用2004年1月1日起施行的《昆明仲裁委员会仲裁规则》。

一、案情

申请人称：2014年4月18日，申请人与被申请人就位于官渡区某社区某房签订了《商品房购销合同》，合同约定申请人于2014年4月9日一次性向被申请人付清房屋价款438260元；被申请人应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付给申请人。但被申请人未按合同约定按期将商品房交付给申请人，申请人多次要求被申请人支付逾期交房违约金，被申请人均予以拒绝，为维护申请人的合法权益，现依法向本会提起仲裁，请求依法裁决：1、被申请人向申请人支付自2015年1月1日起至实际交房之日止（暂计算至2015年4月21日）的违约金人民币7130.4元；2、本案仲裁受理费用和处理费用由被申请人承担。

针对申请人的仲裁请求，被申请人答辩称：之所以未能按期交房是由于国家政策的改变所致，属于不可抗力。因此，我方既不同意支付逾期交房违约金，也不同意支付本案仲裁费用。

申请人为支持自己的主张，向仲裁庭提交以下证据：

证据1.申请人《身份证》复印件一份，欲证明申请人主体适格。

证据2.《内资企业登记基本情况表》一份，欲证明被申请人主体适格。

证据3.《商品房购销合同》一份，欲证明2014年4月18日双方当事人签订了《商品房购销合同》，就商品房总价款、支付时间、交房时间及违约责任等内容进行了明确约定。

证据4.《收据》二份，欲证明申请人已按照合同约定向被申请人支付了438260元购房款。

证据5.《云南省非税收入收款收据》一份，欲证明申请人支出了569.1元的仲裁费。

被申请人对申请人提交证据材料1至5的真实性、合法性、关联性予以认可。

仲裁庭认为上述证据材料真实，来源合法，与本案具有关联性，仲裁庭对之做出仲裁证据予以确认。

被申请人为支持自己的答辩意见，向仲裁庭提交了以下证据：

证据1.《昆明市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》（昆公消审【2010】第0176号）一份、《昆明市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》（昆公消审【2014】第2170号）一份，欲证明申请人购买的房屋无法交付使用的原因是政府的行政变更所导致的。

申请人对被申请人提交证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明内容不予认可。申请人认为两份证据做出的依据是2005年版的《高层民用建筑设计防火规范》，且从内容上看《昆明市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》（昆公消审【2014】第2170号）是对被申请人施工不合格要求其整改而做出的，因此逾期交房是由于申请人自身原因造成的，被申请人理应承担相应的违约责任。

仲裁庭对被申请人提交证据的真实性、合法性和关联性予以认可，但仲裁庭认为被申请人提交的证据不能证明其观点，对证明内容不予认可。

根据庭审过程中双方当事人的陈述、答辩意见、举证及质证，仲裁庭确认以下基本法律事实：

2014年4月3日、4月9日，申请人分两笔向被申请人支付了购房款438260元。2014年4月18日双方当事人签订了《商品房购销合同》，该合同第三、四条约定了由申请人购买被申请人开发建设的房屋，总金额为438260元；第七条还约定了被申请人应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给申请人。至提起仲裁时止，被申请人仍未依约履行交房义务，双方当事人为房屋交付及违约金的支付发生争议。

二、仲裁庭意见

（一）关于《商品房购销合同》的效力问题

申请人与被申请人对《商品房购销合同》的效力意见一致，认为双方签订的该合同合法有效。仲裁庭认为该《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，既未违反法律、法规禁止性规定，也没有损害国家利益、社会公共利益的情形，故仲裁庭确认双方当事人签订的《商品房购销合同》合法有效。

（二）关于逾期交房是否属于不可抗力的问题

申请人认为：从被申请人提交的证据材料可以看出被申请人依据的文件是不变的，证实由于被申请人自身原因导致未按照规范要求进行施工，以至不能向我方按期交付房屋，不属于不可抗力，被申请人的抗辩无事实依据。被申请人则认为：政府虽然用了同一个文件但是标准不同，证实由于政府的原因导致被申请人无法向申请人按期交付房屋，属于不可抗力。

仲裁庭认为：相仿审核不合格不构成不可抗力。理由为1、《昆明市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》（昆公消审【2010】第0176号）、《昆明市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》（昆公消审【2014】第2170号）中均明确表明系依据技术标准2005版的《高层民用建筑设计防火规范》进行消防设计审核，审核意见书中列举了涉案项目存在的三个问题已明确为是对该技术标准的违反，而非对其它标准的违反。2、虽然《昆明市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》（昆公消审【2014】第2170号）中所列举的增加了《汽车库、停车库设计防火规范》、2005年版《自动喷水灭火系统设计规范》、《火灾自动报警系统设计规范》等三个技术标准，但这些标注均颁布于2010年第一次消防审核之前，已经包含在“…等国家工程建设消费那个技术标准”的范围内，且《火灾自动报警系统设计规范》已于2014年5月1日起正式实施，审核意见书中未依据该新标准，不存在行政审核变更、审核标准变更的问题。3、《昆明市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》（昆公消审【2014】第2170号）制作于2014年8月13日，在交房日期到来之前有足够的时间进行行政诉讼或整改，不是不能预见、不能避免并不能克服，不具备不可抗力的要件。为此，仲裁庭认为消防设计审核意见不构成被申请人逾期交房的正当理由。

（三）关于违约金计算的问题

根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，本案《商品房购销合同》区分两种情况分别对违约金做了约定：一种是合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，被申请人按每天10元向申请人支付违约金，合同继续履行。按照依此合同约定，违约金的比例仅为每日0.0022%，明显低于银行同期贷款利率或滞纳金的标准。另一种是逾期120天后，被申请人按申请人已付款的0.001%乘以逾期天数向申请人支付违约金，合同继续履行。而对于申请人逾期付款120天后，则申请人按应付未付款的0.01%乘以逾期天数向被申请人支付违约金，合同继续履行。由此可见，逾期交房的违约金与逾期付款违约金的比例差距过大，有失公允。

综上所述，申请人认为双方约定的逾期交房违约金标准过低，应依据银行同期贷款利率计算标准（即按每日64.24元）增加违约金的主张，合理合法，应予支持。

三、裁决

综合上述审理结果，现裁决如下：

（一）自本裁决生效之日起十日内，由被申请人向申请人支付逾期交房违约金（自2015年1月1日起，按申请人已付购房价款438260元每日64.24元的标准，计算至实际交房之日止）；

（二）本案仲裁费569.1元，由被申请人承担。

本裁决为终局裁决，自裁决做出之日起发生法律效力。

                              独任仲裁员：陈兴华

                              书  记  员：崔  然

                                   昆明仲裁委员会

                               二0一五年十一月十八日