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【代理词】房屋买卖合同纠纷代理词范本

来源:云南民定律师事务所时间:2016-11-04 21:29:42阅读:

代 理 词

(朱某诉李某、刘某买卖合同纠纷)

尊敬的审判长、审判员:

    云南民定律师事务所接受李某的委托,指派蔡亚律师担任朱某诉李某买卖合同纠纷案李某一审代理人。代理人通过了解案情,以及今天的庭审,发表如下代理意见,望法院予以采纳。

    一、本案是借贷关系,并不是房屋买卖关系。

    1.朱某称李某以30万元的价格将位于西山区西坝路283号102室,91.27平方米的房子出售给朱某。朱某歪曲事实,实际情况是,答辩人经刘某介绍,答辩人向朱某借款30万元,当时是让答辩人用房产抵押贷款,朱某要求形式上签买卖合同,但不影响实质是借款,用房产作为抵押。约定月利息为6分,借款期限为3个月,但是朱某只是向答辩人打款82000元,扣除了三个月利息18000元。所以实际情况是答辩人向朱某借款,用房产做抵押,并非朱某所称的房屋买卖关系。

    2.朱某所述李某2012年3月以30万元的价格将西山区西坝路283号102室,91.27平方米的房产卖给朱某,2012年正式房价比较高的时候,当时,西坝路的房子均价在10000元左右,即使现在房地产不景气,李某的房子价格也在7000元每平米左右,30万元购买91.27平方米的房子显然是与市场行情不相符合的再结合原告提供的82000元的转账凭证,均可以证明本案实质系民间借贷纠纷。

《民间借贷司法解释》第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。因此,本案的实质是民间借贷关系而并非房屋买卖合同关系。

    二、答辩人患有脑梗,意识不清,《房屋买卖合同》实质是借款担保。

    根据合同约定“甲方李某在规定期限内不配合乙方朱永才办理完变更手续,必须由担保人赔偿甲方朱某房屋买卖总价款,并且承担由乙方造成的一切经济损失,如担保人违约,朱某可向人民法院起诉和申请仲裁,由此产生的律师费、诉讼费、执行费及一切相关费用全部由担保人承担,同时担保人自愿放弃申诉权及法律条款中所规定的一切权利。”若是房屋买卖合同,则李某不办理变更手续的额所有责任均有刘某承担。

实际上李某患有脑梗,意识不清晰,对其签的《房屋买卖合同》实质是借款抵押担保。

    三、房屋系夫妻共有财产,李某单方无权处置夫妻共有财产。

    西山区西坝路283号102室,91.27平方米的房产系夫妻共有财产,未经共有人同意的情况下,李某并没有权利对该房产进行处置。答辩人的配偶王翠菊是在收到西山法院通知后才知道有这件事情,之前对此事并不知情,更没有同意李某用作抵押或者买卖房屋。根据《婚姻法司法解释》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。根据《合同法》第五十四条,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效;根据《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”本案中朱某签订《买卖合同》并不是善意,并且30万元的价格不合理,最后没有办理过户手续等手续,本案也不构成善意取得。被告李某无权处分房产。

    四、朱某并没有实际交付300000元,只交付了82000元。

    1.朱某诉称答辩人以30万元价格将西山区西坝路283号102室,91.27平方米的房产出售,但是朱某仅仅向答辩人出借82000元,并没有出借300000元。

    2.被告刘某与李某一直存在经济上的往来,原告提供20万元的转账凭证是转给刘某的,与李某无关,原告可以向刘某主张其债权。《承诺书》系朱某以李某的孙子及家人做威胁的情势下所写,并不是李某的真实意思表示。

    3.《承诺书》也并不能证明朱某已经实际交付购房款。根据谁主张谁举证的原则,朱某应当证明已经交付了300000元,但是朱某没有证据证明已经实际交付,因此,应当承担不利后果。

    综上,本案实际是借贷关系,并且朱某没有完全支付300000元,请求法院解除《房屋买卖合同》,驳回朱某的诉讼请求。

                                                                        代理人:蔡亚  云南民定律师事务所律师

                                                                                         2016年10月8日

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